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澳洲房产: “6年法则”

  在日常的工作中,笔者发现很多人对于澳洲房产的“6年法则”是完全不了解或者一知半解。任何误解都有可能对房产的收益造成巨大的影响。

  ‼注意:“6年法则”适用人群是澳洲Citizen或PR,并且出售房产年符合澳洲税务居民为前提条件。

  1.什么是6年法则

  简单的来说就是出租自己的自住房,在6年之内卖掉,不需要交政府的增值税。

  在澳洲,自住房产通常在日后出售的时候是不需要交增值税的,只有出租房产才会产生增值税。而对于开始是自住房产,之后变成投资物业的房产,是否会产生增值税?

  2.自住房会产生增值税的几种情况

  情况一:自住房是以家庭为单位的判断的,如果夫妻双方在婚前各自的有一套房产,婚后两个人搬入一套,那么另外一套房子会在搬入的那天起丧失自住房的属性。

  情况二:在购买新房和卖掉旧房的过程当中,很多人出于稳妥起见,会在购买新房后再来出售自己已有的自住房,如果卖房和买房的这个过程在6个月之内是没有问题的,请注意,这里是以两个房子settle的时间点来计算,不是合同时间。无论什么原因,两个房子买和卖的过程如果超过了6个月,那么就要按照超过6个月的天数对比房子总的持有天数计算一个需要征税的时间范围。

  情况三:如果你利用部分自住房来产生收入,这个收入不局限于出租家中的一间卧室而产生的租金收入,也有可能是利用家中进行一些商业活动,比如家中的美容,美发等生意,如果有这样的情况,会按照房屋的面积和产生收入的时间段来计算资本增值税。

  情况四:出现在买地自建房的过程中,在澳洲土地并不享有自住房免增值税这项优惠。如果一个人买了一块空地,打算来建自住房。通常来讲,税局会给4年的时间来建造并搬入房屋中,这样的话土地也就不会产生增值税的问题,前提是同时期没有其他房产作为自住房。如果超过4年没有完成的话,最终房子出售的时候会按照超过的天数来计算一部分需要缴纳增值税的时间范围。

  情况五:联邦政府通过了一项法律,取消了自1985年9月20日起实施的对海外澳大利亚人资本收益税的豁免政策。针对近几年离开澳洲的非税务居民自住房的问题,他们原本在澳洲的自住房的属性也会发生变化,主要内容如下:

  ▶ 居住在海外的澳洲人士(常居海外、且主要居所在海外,仅仅回澳暂住的澳洲人),如果在2020年7月1日之后出售其澳洲主要居所,将不再有资格申请资产增值税主要住宅的豁免(CGT main residence exemption)。

  3.增值税的计算

  资本增值税,顾名思义就是你的投资产生增值的部分是需要纳税的。其中以房产为例就是卖房的收入减去你购房的成本,其中购房的成本不止是合同的价值,还包括有律师费、印花税等额外的项目。另外你的投资房在持有过程中抵扣过折旧的费用,在卖房的过程中也需要加回来作为调整。政府为了鼓励投资长期持有资产,特别开设了资本增值抵扣,如果持有时间 的投资产,并且必须是满足澳洲税务居民的条件下,可以在计算增值部分时减少50%。这里要注意的是计算房子持有的时间是用的是合同日期而不是交接日期。

  “资本增值税”本身不是一个独立的税种,也没有单独的税率,如果是用个人名义购买的投资房,折扣后的收入就以个人税率来计算的。

  ‼另外请注意,如果投资房是用公司的名义购买的话,是不可以享受这项低扣的。

  4.资本增值税的6年法则

  ⏩ 简单来说你的自住房可以出租,只要是在6年之内出售或者是搬回来几次,房子的自住属性不会改变,卖房的时候也不需要考虑增值税的问题。

  ⏩ 法则听上去很简单,所以很多买了新房把旧房租出去的人,都默认自己可以用六年法则,但是税局对这项法则设立了两项前提条件:

  条件1:该房产曾经是纳税人的自住房;

  条件2:在出租该房产的6年中不能建立第2套自住房。

  6年法则适用的人群主要是由于工作调动或者个人原因去往别的州或者国家工作和生活,但是没有在当地购买自住房。因为一旦当你在当地建立了自主房,那么六年的法则就不再适用,原本的自住房的属性也会消失。

  ‼强调一点:纳税人每次搬回自住房,6年的时间限制都会重新开始计算。比如某人在海外工作时将自己的自住房出租了4年,后来返回澳洲的时候又暂住了一段时间,又去海外工作了,这时6年的期限将从第2次离开时开始计算,以此类推,每次重住时6年法则都会重置。

  也有很多聪明的投资者很好的运用了这个6年重启的游戏规则,为自己获得了一定的收益。

  资本增值的计算在税法当中是非常复杂的一块,而且就房产投资而言除了以上提到的几种情况外,个别案例要根据个人的不同情况进行分析和计算。。。。希望本文能给买家对于6年税法有个初步的了解,具体情况还是需要咨询专业的会计师。

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